Vendita prima casa: che succede in caso di vendita prima dei 5 anni?

Il contribuente può in alcuni casi salvare le agevolazioni prima casa anche in caso di vendita prima dei 5 anni dall’acquisto.

L’ordinamento italiano prevede una serie di agevolazioni fiscali per l’acquisto o la costruzione della prima casa, di un immobile, cioè, ad uso residenziale da adibire ad abitazione principale, purché non di lusso. La legge stabilisce però le condizioni e i limiti sia per ottenere, sia per mantenere (una volta ottenuti) i benefici fiscali; una di queste è rappresentata dal mantenimento della proprietà della casa per almeno 5 anni.

Ma che succede se una persona che ha usufruito delle agevolazioni decide di vendere l’immobile?

La perdita delle agevolazioni: il caso della vendita della casa entro 5 anni dall’acquisto

La decadenza delle agevolazioni si verifica nei seguenti casi:

• abitazione venduta o donata prima che siano trascorsi 5 anni dalla data di
  acquisto; in questo caso chi ha beneficiato delle agevolazioni sarà costretto a pagare la differenza tra i tributi non versati e quelli che sarebbero dovuti se non si fosse usufruito delle agevolazioni prima casa, oltre a una sanzione pari al 30% dell’intero importo dovuto e il pagamento degli interessi.
• dichiarazioni false nell’atto di acquisto;
• mancato trasferimento di residenza entro 18 mesi dall’acquisto nel Comune dove è situato l’immobile.

Le eccezioni

Esistono però delle eccezioni che permettono di non perdere i benefici: L’Agenzia delle Entrate, con la risoluzione n°13/2017, ha precisato quali sono le ipotesi in cui non si verifica la perdita delle agevolazioni prima casa in caso di vendita o donazione effettuate entro i 5 anni.

La prima eccezione, si verifica quando entro 12 mesi della vendita della casa, il contribuente acquista un nuovo immobile in uno Stato estero da adibire ad abitazione principale. In questi casi è anche richiesto che tra lo Stato italiano e quello dove è situato l’immobile ci siano dei meccanismi di cooperazione amministrativa che consentano di verificare che l’immobile acquistato sia stato adibito a prima casa.

La seconda eccezione opera quando il contribuente costruisce una nuova casa, da adibire a prima abitazione, su un terreno di cui è già proprietario o di cui acquisisce la proprietà entro 12 mesi dalla vendita della casa precedente. Entro lo stesso periodo però occorre che su quel terreno ci sia quantomeno un edificio rustico, con le mura perimetrali delle singole unità e la copertura completata.

Il ravvedimento operoso

Il ravvedimento operoso è uno strumento che permette ai contribuenti che abbiano violato norme fiscali, commesso errori o abbiano omesso di pagare tributi o di compiere determinati atti, di ottenere una riduzione delle sanzioni.
Per poterne usufruire occorre che la violazione, l’errore o l’omissione, non siano stati già accertati, e che non siano iniziate attività da parte dell’Agenzia delle Entrate, come accessi, ispezioni, verifiche o altre attività di accertamento notificate al contribuente. Per il caso specifico della vendita, entro 5 anni, dall’abitazione acquistata con le agevolazioni prima casa, l’Agenzia delle Entrate (con Risoluzione n. 112/E del 27 dicembre 2012) ha fornito importanti precisazioni per avvalersi del ravvedimento operoso.

Come esercitare il ravvedimento operoso in caso di vendita della casa entro 5 anni dall’acquisto

Per “ravvedersi”, in questo caso, il contribuente, entro 12 mesi dalla vendita, dovrà manifestare l’intenzione di non acquistare un’altra casa, presentando un’istanza all’ufficio presso il quale è stato registrato l’atto, chiedendo la “riliquidazione” dell’imposta.
In questo modo il contribuente potrà evitare di pagare la sanzione, ma dovrà versare la differenza tra i tributi pagati e quelli dovuti, oltre agli interessi. Superati i 12 mesi, dovrà pagare anche una sanzione, sebbene in misura ridotta, purché ovviamente non sia stato notificato, nel frattempo, un atto di liquidazione o un avviso di accertamento; infatti, una volta ricevuta la notifica, non sarà più possibile esercitare il ravvedimento operoso ed il contribuente, oltre a dover versare le imposte dovute e i relativi interessi, dovrà pagare la sanzione per intero.

Dunque non sempre si perdono le agevolazioni, anche in caso di vendita entro 5 anni dall’acquisto. In caso di perdita delle condizioni per mantenere queste agevolazioni, si può comunque evitare di pagare le sanzioni, grazie al ravvedimento operoso. Nel dubbio si suggerisce di consultare un consulente.

Fonte: Agenzia delle Entrate