Responsabilità del notaio: condanna dalla Cassazione per non aver consigliato

Non aveva avvisato le parti della scadenza del contratto preliminare di vendita dell’immobile, la Cassazione afferma la responsabilità del notaio e lo condanna a risarcire i danni.

Può capitare che un professionista (notaio, avvocato, commercialista, consulente del lavoro, ecc.…) sia un po’ “a corto di parole” e ometta di fornire alcune informazioni o alcuni consigli molto importanti ai propri assistiti. Una leggerezza che può costare cara ai clienti ignari, ma anche al professionista, in base ad una recente sentenza della Corte di Cassazione che ha sancito la responsabilità del notaio.

In generale i professionisti, per contratto, per legge e per deontologia professionale hanno dei precisi doveri di informazione sui possibili rischi, sulle scadenze, sulle possibili strade da percorrere, per poi suggerire quella ritenuta più opportuna, tenuto conto soprattutto del fatto che ci sono dei particolari tecnici, giuridici, economici, che spesso non sono noti a chi non è un addetto ai lavori.

La responsabilità del notaio

Per quanto riguarda nello specifico l’attività notarile, già in passato la Cassazione (sentenza numero 15727 del 2.07.2010) era intervenuta affermando che il compito del notaio non si esaurisce nell’accertamento della volontà dei contraenti e nella redazione e trascrizione degli atti, essendo necessario che il professionista svolga tutte le attività preparatorie e successive alla stipula del contratto (come ad esempio una compravendita immobiliare).

La Suprema Corte si è nuovamente pronunciata lo scorso 18 maggio (sentenza n. 12482/2017) intervenendo proprio sui doveri e sulle responsabilità del notaio nei confronti dei propri assistiti, condannando il professionista al risarcimento del danno.

Nel caso esaminato dalla Cassazione, il notaio, occupandosi della compravendita di un immobile, aveva suggerito alle parti di stipulare un contratto preliminare di vendita (il cosiddetto compromesso) e di provvedere alla sua trascrizione, ma non aveva avvertito le parti che avrebbero dovuto provvedere al contratto definitivo di vendita (quindi al rogito) entro i 3 anni successivi.

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Come funziona il contratto preliminare?

Doveri di informazione e di consulenza nei confronti dei loro assistiti, i quali vanno edotti e avvisati. Il contratto preliminare è un impegno formale che compratore e venditore assumono davanti al notaio rispettivamente ad acquistare e vendere una determinato immobile. Normalmente viene versata una somma di denaro da parte del futuro compratore al futuro venditore, chiamata caparra o compromesso.

Il contratto preliminare dovrà essere trascritto in un apposito registro pubblico. In questo modo, chiunque abbia un interesse su quell’immobile potrà sapere che è stato già “promesso” e pertanto il bene non potrà essere venduto ad altri, né potrà essere sottoposto a ipoteca.

Ma questo “scudo” non ha una durata illimitata e rimarrà efficace per 3 anni dalla stipula del contratto preliminare.

Se entro questo termine la vendita vera e propria non sarà realizzata, allora il vincolo sarà rimosso e l’immobile tornerà disponibile.

Il contratto preliminare “scade” dopo 3 anni, ma il notaio non li aveva avvisati…

Nel caso qui esaminato le parti si erano accordate per realizzare la vendita entro 9 anni, solo che nel frattempo, scaduti gli effetti del contratto preliminare, sull’immobile era stata iscritta un’ipoteca.

Le parti hanno ricevuto l’amara sorpresa proprio quando dopo 9 anni si erano finalmente ritrovate davanti al notaio per effettuare il rogito. Il notaio non aveva avuto cura di avvertire loro che gli effetti del contratto preliminare di vendita avessero una durata limitata; così gli acquirenti si sono rivolti alla giustizia civile e dopo un faticoso percorso giudiziario hanno, infine, ottenuto la pronuncia di responsabilità del notaio e di conseguenza il risarcimento del danno patito, ribaltando la sentenza della Corte d’Appello.

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I giudici della Corte hanno applicato a questo caso alcuni principi generali che possono valere anche per altre categorie di professionisti, in quanto si fondano sui doveri di informazione, di diligenza che devono essere osservati nello svolgimento delle proprie funzioni di cura degli interessi di chi si rivolge al professionista.

Approfondisci la sentenza n. 12482 del 18 maggio 2017 sulla responsabilità del notaio.

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