La detrazione fiscale è applicabile in caso di demolizione e successiva ristrutturazione?

L’Art.3 del Testo Unico dell’Edilizia definisce i casi di ristrutturazione in cui è possibile richiedere detrazioni IRPEF e riduzione di aliquota IVA

Prima dell’entrata in vigore del Testo Unico dell’Edilizia non era per nulla chiaro quale tipologia di intervento sugli edifici fosse detraibile ai fini fiscali. In particolare: in quale situazione può essere applicata la detrazione per ristrutturazione edilizia? E ancora: nel momento in cui si effettua un’operazione di demolizione e conseguente ristrutturazione siamo di fronte a una nuova costruzione o un caso di semplice ristrutturazione?

Il Testo Unico dell’Edilizia chiarisce finalmente questo punto attraverso l’art. 3 che al comma 1 recita: “Ai fini del presente testo unico si intendono per: (omissis) d) “interventi di ristrutturazione edilizia”, gli interventi rivolti a trasformare gli organismi edilizi mediante un insieme sistematico di opere che possono portare ad un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente. Tali interventi comprendono il ripristino o la sostituzione di alcuni elementi costitutivi dell’edificio, l’eliminazione, la modifica e l’inserimento di nuovi elementi ed impianti. Nell’ambito degli interventi di ristrutturazione edilizia sono ricompresi anche quelli consistenti nella demolizione e ricostruzione con la stessa volumetria di quello preesistente, fatte salve le sole innovazioni necessarie per l’adeguamento alla normativa antisismica nonché quelli volti al ripristino di edifici, o parti di essi, eventualmente crollati o demoliti, attraverso la loro ricostruzione, purché sia possibile accertarne la preesistente consistenza. Rimane fermo che, con riferimento agli immobili sottoposti a vincoli ai sensi del decreto legislativo 22 gennaio 2004, n. 42 e successive modificazioni, gli interventi di demolizione e ricostruzione e gli interventi di ripristino di edifici crollati o demoliti costituiscono interventi di ristrutturazione edilizia soltanto ove sia rispettata la medesima sagoma dell’edificio preesistente; (omissis).

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Questa definizione rende immediatamente chiara la differenza tra la ristrutturazione, il concetto di manutenzione straordinaria – che non prevede alcuna modifica della superficie, della sagoma o della destinazione d’uso – e quello di restauro e risanamento conservativo – che non prevede la modifica dell’assetto precedente dell’immobile.

Da quanto dichiarato all’art. 3, appare chiaro che l’unico requisito richiesto affinché l’intervento possa considerarsi di ristrutturazione sia che nella fase di demolizione e successiva ristrutturazione l’abitazione rispetti la stessa volumetria del precedente fabbricato. Ovviamente è necessario essere in possesso e presentare i dati riguardanti la precedente configurazione della costruzione (come ad esempio la planimetria) per poter dimostrare che la ristrutturazione effettuata sia valida ai fini della detrazione fiscale.

Tre, quindi, i casi in cui è possibile trovarsi di fronte:

  • demolizione e ricostruzione con possibilità di modifica della sagoma ma stessa volumetria: in questo caso si configura una “ristrutturazione edilizia”, ciò significa che ai fini fiscali sono riconosciute le detrazioni del recupero e riqualificazione energetica (ossia 65% di detrazione IRPEF/IRES e 50% IRPEF) e la riduzione dell’aliquota IVA del 10%;
  • ristrutturazione con aumento della volumetria ma senza demolizione: nel caso specifico la detrazione per ristrutturazione riguarda solo la parte già esistente dell’edificio, dato che la parte di ampliamento viene considerata come nuova costruzione;
  • demolizione e ricostruzione con possibilità di modificare la sagoma e aumento della volumetria: vista la completa demolizione dell’immobile e il successivo ampliamento in questo caso l’intervento viene considerato come nuova costruzione e di conseguenza la detrazione non sussisterà.

Considerando che, come già detto, per dimostrare che vi è stata effettiva ristrutturazione è necessario avere una serie di documenti tecnici certificati, il consiglio è quello di rivolgersi a professionisti del settore se si vuole essere sicuri di ottenere le detrazioni cui si ha diritto.

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