Come ottenere il risarcimento danni da lavori di ristrutturazione

È possibile chiedere il risarcimento danni da lavori di ristrutturazione derivanti da “vizi occulti” anche fino a 10 anni dalla fine dei lavori.

Avete commissionato dei lavori di ristrutturazione, non siete soddisfatti dell’opera svolta, e pretendete il risarcimento danni. Oppure, prima di procedere, volete tutelarvi e sapere come comportarvi durante e dopo l’esecuzione dei lavori. Di seguito vi forniremo alcune preziose informazioni.

Innanzitutto va detto che i professionisti o le imprese che operano nel settore edile hanno il dovere di realizzare le opere commissionate, (come lavori di ristrutturazione, manutenzione, costruzione manufatti, ecc…) “a regola d’arte”, cioè secondo i principi, le regole e le conoscenze dell’”arte” e della tecnica.

Stiamo parlando di quelle che in gergo vengono chiamate “obbligazioni di risultato”, che a differenza delle cosiddette “obbligazioni di mezzi”, impongono al professionista il completamento di un’opera che rispetti gli standard di qualità e sia priva di difetti estetici e funzionali, e in conformità dell’eventuale progetto. Non basta quindi essersi impegnato e aver fatto tutto il possibile: se l’opera non è a regola d’arte, chi ha eseguito i lavori potrà essere chiamato al risarcimento del danno.

Lavori di ristrutturazione: prevenire è meglio che curare

Senza aspettare il completamento dell’opera e valutare alla fine se pretendere il risarcimento danni da lavori di ristrutturazione, si può controllare in corso d’opera come procedono i lavori, vedendo con i nostri occhi, facendo le domande che riteniamo più opportune, manifestando le nostre perplessità. Questo può evitare incomprensioni e permettere di correggere qualcosa prima che i lavori siano completati, a condizione di non intralciarne l’esecuzione.

Dunque, il committente può chiedere, con adeguate motivazioni, eventuali correzioni dando all’impresa o al professionista un tempo ragionevole per provvedere.

Se i problemi persistono, il committente può pretendere lo scioglimento del contratto per grave inadempimento da parte dell’appaltatore ed eventualmente richiedere il risarcimento danni.

Se gli errori o vizi dell’opera non sono gravi, non è giustificata il recesso dal contratto, ma il committente può chiedere una diminuzione del prezzo pattuito.

Il collaudo dell’opera

Quando parliamo di lavori edili, la verifica finale della bontà dell’opera da parte del committente si chiama collaudo. In questa fase è possibile rilevare e contestare i cosiddetti “vizi palesi” dell’opera, cioè quei difetti che sono immediatamente visibili o riconoscibili.

Una volta “accettata” (espressamente o tacitamente) l’opera non potranno più essere contestati i “vizi palesi”. Il risarcimento danni da lavori di ristrutturazione per vizi palesi può essere chiesto solo in fase di collaudo.

Che succede se i difetti si presentano dopo il collaudo?

Ci sono alcuni difetti dell’opera che possono presentarsi in un momento successivo al collaudo, o perché non erano facilmente individuabili al momento della verifica finale, oppure perché non si erano ancora presentati. Si chiamano “vizi occulti” e ne sono tipici esempi le infiltrazioni d’acqua dai solai oppure le crepe sui muri.

Ma può anche accadere che chi ha eseguito sia in malafede e abbia cercato di occultare i vizi dell’opera.

Come tutelarsi contro i vizi occulti?

Se l’azienda o il professionista che ha eseguito i lavori è in buona fede, è prevista una garanzia di 2 anni per le opere di minore durata, e di 10 anni per le opere più durevoli (ad esempio la struttura di un edificio). Nella prima ipotesi il committente ha l’onere di contestare il vizio entro 60 giorni da quando viene scoperto, magari tramite perizia, mentre nella seconda ipotesi il termine è di un anno.

La garanzia è illimitata, invece, quando il professionista o l’azienda ha deliberatamente occultato i difetti dell’opera oppure ha ammesso le proprie responsabilità.

Il decorso dei termini si ferma con la contestazione del vizio, la quale può avvenire in diverse forme, ma resta preferibile l’invio di una raccomanda con ricevuta di ritorno indirizzata alla sede legale della ditta.

La necessità di una perizia

Non sempre, quando si presenta un problema, è facile dimostrare la responsabilità di chi ha eseguito i lavori. Per questo il più delle volte è necessario affidarsi a degli esperti (geometri, architetti, ingegneri) per ottenere una perizia tecnica che metta il problema riscontrato in correlazione con i lavori svolti. In questi casi il termine di 60 giorni (per opere di durata limitata) o di 1 anno per la denuncia del vizio cominciano dalla consegna della perizia al committente.

Ottenere il risarcimento danni da lavori di ristrutturazione

Una volta che si ritiene responsabile l’appaltatore, il committente può chiedere l’eliminazione dei vizi insieme ad eventuali danni subiti, sia materiali che immateriali (ad esempio, a causa delle infiltrazioni la famiglia ha subito dei gravi disagi, ha patito il freddo, ecc…. (danno immateriale), oppure ha dovuto prenotare un albergo a causa dell’inutilizzabilità della casa (danno materiale)). L’entità e la sussistenza dei danni devono però essere effettive e dimostrabili.

Se non si giunge ad un accordo non rimane altra strada che quella del processo. In questi casi si può anche chiedere al giudice l’autorizzazione a far eseguire i lavori ad un’altra impresa, in danno e a spese della controparte.

In alternativa (generalmente quando il difetto dell’opera non è particolarmente serio) è possibile trovare una soluzione meno drastica, richiedendo una riduzione del prezzo e l’eventuale risarcimento del danno.

Ricapitolando, se si vuole ottenere un risarcimento danni da lavori di ristrutturazione, il primo passo che si suggerisce di fare è quello di affidarsi ad un tecnico richiedendogli una perizia e subito dopo inviare una lettera raccomandata A/R per contestare il vizio, formulando le proprie richieste, preferibilmente rivolgendosi ad un avvocato. Se non si giunge ad una soluzione “stragiudiziale”, allora non vi rimane ad altro che rivolgervi al giudice.

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