In caso di rendite catastali più alte rispetto all’effettivo valore dell’immobile, è possibile ottenere un adeguamento attraverso la denuncia di variazione catastale e l’istanza di rettifica.
Capita molto spesso di dover pagare delle imposte sugli immobili molto salate, apparentemente sproporzionate rispetto al valore effettivo dell’immobile. Questo avviene perché il calcolo di determinate imposte (come IMU, TASI, imposta di successione, imposta ipotecaria, imposta catastale), viene effettuato sulla base della rendita catastale degli immobili, un parametro fiscale che non sempre, però, rispecchia l’effettivo lavoro dell’immobile.
Indice
Rendita catastale e valore catastale
Come detto, la rendita catastale è un parametro fiscale, che dipende da una serie di variabili, come la destinazione d’uso dell’immobile (uso abitativo, uso collettivo, uso commerciale, ecc…), la classe catastale (che tiene conto della rifinitura, dell’ampiezza dei vani e della dotazione di servizi) e la consistenza (che si misura, a seconda della destinazione d’uso, in vani, metri cubi, metri quadrati).
La rendita catastale non va confusa con il valore catastale, detto anche “rendita catastale rivalutata”. Il valore catastale si ottiene moltiplicando la rendita catastale per un coefficiente che varia a seconda della destinazione d’uso dell’immobile e alla categoria catastale di appartenenza.
È proprio il valore catastale (o rendita catastale rivalutata), così determinato, a costituire la base imponibile per il calcolo di determinate imposte.
Può capitare che “sulla carta” il valore catastale di un immobile risulti più alto rispetto all’effettivo valore di mercato, perché magari l’unità immobiliare si trova in stato di degrado o è priva di servizi igienici, oppure di fatto ha cambiato la destinazione d’uso, che questo cambiamento fosse formalizzato.
Una variazione catastale non solo potrebbe comportare l’alleggerimento del carico fiscale in capo al proprietario, ma in taluni casi, qualora lo stato di degrado dell’immobile sia particolarmente importante, si potrebbe giungere all’esenzione da alcune imposte.
In caso di degrado parziale, invece, si potrebbe procedere ad un frazionamento dell’immobile, con distinta classificazione delle singole frazioni. Il risultato sarebbe comunque quello di un abbassamento della rendita catastale complessiva.
È possibile adeguare la rendita catastale di un immobile al suo valore effettivo?
Certamente è possibile ottenere un adeguamento della rendita catastale. Occorre innanzitutto che il proprietario dell’immobile dell’immobile rivolgersi ad un professionista o tecnico specializzato che funga da intermediario. Non è ammessa una domanda “fai da te”. Occorre, infatti, che la “denuncia di variazione catastale” sia accompagnata da una relazione tecnica, contenente le valutazioni del tecnico/professionista.
Se sussistono i presupposti l’Ufficio catastale provvederà a registrare la variazione.
L’istanza di rettifica
Nelle ipotesi in cui si ritenga che siano stati effettuati errori di censimento dell’unità immobiliare, è contemplata la possibilità per il proprietario di presentare un’istanza di rettifica rivolta all’Ufficio provinciale catastale dell’Agenzia delle Entrate. L’Amministrazione potrà istruire la pratica esercitando il potere di autotutela, dopo aver riesaminato i criteri di attribuzione della rendita catastale, anche alla luce della documentazione prodotta dal soggetto che ha presentato l’istanza.
L’Ufficio catastale comparerà le caratteristiche dell’immobile oggetto di riesame con altri immobili aventi caratteristiche simili e che risultano avere rendite catastali inferiori. Se l’istanza del proprietario dell’immobile è fondata, l’Ufficio provvederà alla rettifica della rendita catastale.
Info: Agenzia delle Entrate
