Debiti condominiali: il creditore può agire contro i condomini in regola?

Il creditore nei confronti di un condominio oltre che aggredire il conto corrente comune, può anche agire direttamente nei confronti dei condomini morosi e, in caso di insuccesso, anche conto quelli in regola (purché nei limiti delle quote di rispettive proprietà).

Si sa che quando si vive in un condominio ci sono delle spese da onorare entro scadenze prestabilite, relative al godimento delle parti comuni dell’edificio o alla prestazione di servizi (utenze di consumo, pulizia, giardinaggio, manutenzione impianti, etc.).

Di regola, i debiti condominiali sono a carico dei singoli condomini in misura proporzionale al valore delle rispettive proprietà. Sovente accade, tuttavia, che uno o più condomini non paghino regolarmente le proprie quote, versando in morosità.

In queste situazioni, per l’amministratore può essere assai difficile garantire la normale erogazione dei servizi comuni. Anche ove questi, infatti, si sia già mosso per recuperare giudizialmente il credito verso i condomini morosi, con ottenimento del decreto ingiuntivo e successivo avvio della procedura esecutiva, i tempi della giustizia sono normalmente più lunghi rispetto alle scadenze di pagamento dei vari fornitori di servizi (si noti come, al fine di agire in giudizio, l’amministratore abbia facoltà di nominare un avvocato senza bisogno del consenso dell’assemblea).

Ove il condominio non riesca a pagare i propri debiti, il creditore potrebbe agire in giudizio e pignorare il conto corrente condominiale. In tal modo, è evidente che la morosità di alcuni condomini finisca per penalizzare anche quelli in regola.

Del resto, il creditore del condominio è libero di scegliere se agire direttamente contro i condomini o se aggredire il conto corrente comune. Evenienza quest’ultima molto frequente, atteso che il pignoramento presso terzi (cioè presso la banca depositaria del c/c) è molto più agevole di un pignoramento mobiliare o immobiliare presso il debitore, il quale tra l’altro – in quanto moroso – è spesso anche nulla tenente e i cui beni potrebbero essere già gravati da pegni o ipoteche altrui.

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Può, tuttavia, accadere che il conto corrente condominiale sia in rosso. In tal caso, al creditore che abbia deciso di agire per recuperare le somme che gli spettano, non resta che tentare il recupero presso i singoli condomini.

Avviata un’azione contro i condomini, il creditore ha l’obbligo di tentare il pignoramento innanzitutto nei confronti dei condomini morosi o meglio, di quelli che non hanno versato le quote relative alla fattura insoluta. Così, se il condomino Mario Bianchi ha pagato le quote relative alla fornitura dell’energia elettrica, ma non quelle di manutenzione del giardino comune e ad agire sia il fornitore di energia, quest’ultimo non potrà agire verso il suddetto condomino; diversamente, il fornitore dei servizi di giardinaggio potrà farlo.

A tal fine è previsto l’obbligo dell’amministratore del condominio di fornire al creditore, su sua richiesta, l’elenco dei condomini morosi, senza che ciò possa costituire una violazione della privacy. Si tratta, anzi, di un vero e proprio obbligo di legge, la cui violazione abilita il creditore ad agire giudizialmente per l’ottenimento dei dati richiesti, anche con la condanna alle spese di giudizio.

Nel caso in cui il tentativo di recupero verso i condomini morosi non vada a buon fine, la legge riconosce al creditore la possibilità di agire verso gli altri condomini, ancorché in regola coi rispettivi pagamenti, ma nel limite del valore delle rispettive quote di proprietà.

Si noti che il creditore può agire contro gli altri condomini utilizzando lo stesso decreto ingiuntivo, senza che sia necessario incardinare una nuova azione giudiziaria. È necessario solo effettuare la notifica, oltre che del decreto ingiuntivo, di un autonomo atto di precetto.

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Il condomino che ha pagato (pro quota) il debito di pertinenza del condomino moroso, potrà poi rivalersi nei confronti dello stesso per la restituzione di quanto pagato per suo conto. Tuttavia, nella maggioranza dei casi, le possibilità di rientrare nel possesso delle somme versate risultano – quanto meno nel breve periodo – alquanto scarse.

Vi sono, tuttavia, alcune soluzioni che l’amministratore può adottare per evitare simili spiacevoli situazioni.

La prima è quella di chiedere ai condomini che hanno regolarmente versato le proprie quote di anticipare quelle dell’anno successivo, per coprire i buchi di bilancio causati dalla morosità di alcuni. Ciò può avvenire sia su libera scelta dei condomini (chi vuole anticiperà le quote future), sia su espressa delibera assemblare: in tal caso i condomini saranno vincolati a effettuare il pagamento.

La seconda soluzione potrebbe, invece, essere quella di istituire un “fondo morosi“ (c.d. fondo liquidità servizi): un fondo appositamente creato per sopperire ai momenti di crisi di liquidità del condominio. È evidente che a differenza della anticipazione delle quote future, il fondo morosi richiede ai condomini di pagare qualcosa in più rispetto a quanto da loro dovuto. Per questa ragione, per l’istituzione di tale fondo occorre l’unanimità dei voti in sede assemblare.

Tale soluzione, per quanto finisca per gravare sui condomini in regola coi pagamenti, può talvolta essere preferibile all’ipotesi di subire un’azione di recupero giudiziale da parte dei creditori.

Fonte: Artt. 1117 e seguente del cod. civ. e 63 disp. att.

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