Locazione, cosa succede se si effettuano lavori non autorizzati?

L’inquilino può decidere di pianificare degli interventi per migliorare la struttura in locazione o aggiungere elementi addizionali. In ogni caso, bisogna stare attenti a cosa si può fare e cosa non.

Stipulare un contratto di affitto richiede delle regole precise che non riguardano soltanto il rispetto degli accordi fissati nel contratto, come il pagamento della somma di denaro pattuita entro i termini stabiliti. L’inquilino deve, infatti, “avere cura” dell’abitazione, che non potrà essere utilizzata per usi non previsti dal contratto. Questo però non significa che la struttura non possa subire delle migliorie per valorizzarne la qualità. Ma bisogna fare attenzione perché ci sono dei limiti e delle normative da tenere in mente quando si intendono fare dei lavori nelle strutture in locazione. Cosa succede, quindi, se vengono effettuati degli interventi non autorizzati?

Per rispondere a questa domanda, dobbiamo distinguere i lavori di miglioria, che quindi comportano un’ottimizzazione della struttura, ne aumentano la qualità, il benessere e il valore economico, dai semplici interventi aggiuntivi che di fatto non modificano positivamente l’uso dell’appartamento.

Locazione, effettuare lavori di miglioria

Nel primo caso, è facoltà dell’inquilino scegliere se effettuare tali lavori per apportare delle modifiche all’appartamento, ma secondo l’articolo 1592 del Codice Civile “il conduttore non ha diritto a indennità per i miglioramenti apportati alla cosa locata”. In sostanza, quindi, salvo particolari accordi con il proprietario dell’appartamento, l’inquilino non può richiedere alcun rimborso.

Gli interventi per migliorare le condizioni dell’immobile possono, inoltre, essere effettuati soltanto se l’affittuario rispetta alcune condizioni, cioè:

  • non denigra l’appartamento, trasformandolo secondo le sue esigenze;
  • non cambia la destinazione dell’abitazione. Se l’immobile nasce per essere una struttura abitativa, l’affittuario non deve assolutamente trasformarla in ufficio o negozio, salvo particolari accordi con il proprietario.

Spese e indennità per lavori di miglioria

Come abbiamo già detto, il proprietario non è tenuto a rimborsare le spese sostenute dall’inquilino per avere realizzato dei lavori nell’abitazione, anche se questi hanno migliorato la struttura, valorizzandola sotto diversi aspetti. Se però ci sono degli accordi scritti formalmente, che evitano discordie, dove appunto si certifica che il locatore acconsente e approva le migliorie da apportare alla struttura, può scattare il diritto di ricevere un’indennità.

In questo caso, l’indennità equivale alla minor somma tra le spese sostenute dall’affittuario e la differenza del valore dell’appartamento, considerando la data di inizio del contratto di locazione e quella di conclusione. Per essere concreti, facciamo qualche esempio: se l’inquilino ha effettuato dei lavori, spendendo 15 mila euro e l’immobile ha subito una crescita del valore economico di 5 mila euro, ha il diritto di ricevere un’indennità pari alla minor somma, cioè 5 mila euro (la somma minore tra le due differenze).

In sostanza, però, poiché la crescita del valore economico della struttura può essere calcolata soltanto a fine contratto, l’inquilino riceverà quindi la somma di denaro quando consegnerà le chiavi dell’abitazione.

Locazione, interventi aggiuntivi alla struttura

Abbiamo parlato dei lavori di miglioria, che modificano la struttura, come per esempio l’inserimento di una vetrata o un soppalco. Gli interventi aggiuntivi, invece, che non cambiano nello scenario complessivo l’uso dell’abitazione sono ad esempio l’installazione di un condizionatore esterno o di un riscaldamento autonomo.

Anche in questo caso, per potere effettuare questa tipologia di interventi, l’affittuario non deve denigrare la struttura o cambiarne l’uso abitativo. Se alla fine del contratto, il proprietario di casa decide di tenere per sé queste addizioni (si pensi per esempio alle tendine da sole) pagherà all’inquilino una somma di denaro, che come nel caso dell’indennità per migliorie, corrisponde al costo minore tra l’importo della spesa e il valore delle addizioni che assumono nel momento in cui finisce il contratto di locazione.

Al contrario, se il proprietario non vuole tenere le addizioni nella struttura, l’inquilino dovrà toglierle, facendo attenzione a non recare danno all’immobile, altrimenti andrà incontro alla richiesta di risarcimento da parte del proprietario.

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