Affitti brevi Airbnb: dal 1° giugno 2017 in vigore la cedolare secca

Sono state disposte nuove norme per affitti brevi, vediamo a chi sono rivolte, quando ed in che modo applicarle.

Visto il notevole incremento di richieste di affitti per brevi periodi a fini turistici e non solo, dovuto ad una molteplicità di fattori, non in ultimo l’inesistente onere fiscale e giuridico per il proprietario/locatario, si è reso necessario un intervento di regolamentazione normativo e fiscale da parte dello Stato. Ad enfatizzare il tutto ha contribuito in larga parte la diffusione di piattaforme online come Airbnb che hanno alleggerito la pratica dell’affitto per periodi brevi senza alcuna complicazione fiscale o giuridica rispetto alla locazione abitativa tradizionale generando malcontento tra albergatori ed operatori del settore. In tale scenario si inserisce il Decreto Legge 50/2017, che all’art. 4 stabilisce il “Regime fiscale delle locazioni brevi”.

Affitti brevi prima della norma Airbnb

Il sistema precedente stabiliva che gli affitti brevi dovessero durare per un massimo di 30 giorni entro i quali non vi era nessun obbligo di registrazione dal punto di vista fiscale e quindi nessuna tassa sui canoni e sui corrispettivi percepiti a titolo di affitto poiché, non assolvendo ad una funzione residenziale, erano caratterizzati da grande libertà contrattuale. Viste le criticità emerse e l’impossibilità di competere in questo nuovo mercato delle tradizionali strutture ricettive (alberghi, B&B, pensioni), si è resa necessaria una forma di regolamentazione fiscale e di controllo al fine di tutelare gli operatori del settore.

Cosa cambia con l’introduzione della cedolare secca per gli Airbnb

La cedolare secca è un’imposta forfettaria facoltativa che sostituisce il pagamento dell’Irpef e delle imposte addizionali e prevede il solo versamento di un’aliquota posta al 21% sui redditi provenienti dai canoni di locazione. Inoltre se si opta per la scelta della cedolare secca all’atto di registrazione del contratto all’Agenzia delle Entrate non saranno dovute imposte di bollo ed imposte di registro.

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Dal punto di vista fiscale, una volta effettuato il versamento del 21% sul reddito proveniente dal canone di affitto, tale reddito non concorrerà alla determinazione del reddito complessivo annuo e per tale ragioni fino ad oggi è stata scelta come strumento fiscale più leggero nell’ambito dei contratti di locazione ordinaria.

Dal 1 giugno 2017 con l’entrata in vigore del D.L. 50/2017 (comma 2 art. 4) la cedolare secca andrà applicata anche ai redditi provenienti da affitti brevi e si dovrà applicare inoltre ai corrispettivi lordi derivanti dai contratti di sublocazione e dai contratti a titolo oneroso conclusi dal comodatario con terzi ad esempio le spese condominiali rimborsate dall’inquilino e pagate insieme al canone.

Pertanto, i proprietari che intenderanno affittare un immobile o una stanza per brevi periodi, (al di sotto dei 30 giorni), dovranno versare per mezzo della cedolare secca il 21% dell’importo del canone lordo all’Agenzia delle Entrate.

Ruolo e compiti degli Intermediari – Piattaforme on-line

I soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare, comprese le piattaforme online, sono obbligati ad agire in qualità di sostituto d’imposta e pertanto dovranno operare una ritenuta del 21% alla fonte a titolo di imposta.

Laddove non sia scelta l’opzione della cedolare secca la ritenuta del 21% si considera operata a titolo di acconto sull’Irpef. Inoltre gli intermediari, in occasione della stipula di ogni nuovo contratto, dovranno inviare all’Agenzia delle Entrate una comunicazione per non incorrere in una sanzione amministrativa che può partire da 250 euro e arrivare fino ai 2 mila euro; la sanzione può essere dimezzata se la trasmissione è effettuata entro i 15 giorni successivi alla scadenza, oppure se, sempre entro 15 giorni, si trasmettono i dati corretti. Sarà comunque un provvedimento dell’Agenzia delle Entrate a definire specificatamente le modalità della trasmissione dei dati e la loro conservazione.

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Sempre gli intermediari avranno il compito di trasmettere ai proprietari la Certificazione Unica annuale con gli importi pagati a titolo d’imposta, cedolare secca, o di acconto sull’Irpef nel caso in cui non sia stata scelta l’opzione della cedolare secca.

Controlli da parte dell’Agenzia delle Entrate

Il D.L. 50/2017 prescrive all’Agenzia delle Entrate l’obbligo di controllo in materia di locazioni brevi concluse dai contribuenti tramite piattaforme online; per fare ciò l’Agenzia firmerà apposite convenzioni con i soggetti che nel territorio italiano utilizzano i marchi di portali di intermediazione online.

La regolamentazione fiscale del sistema degli affitti brevi agevolerà tutto il settore della ricezione turistica e non solo, in quanto permetterà anche alle tradizionali strutture ricettive di continuare a competere in un mercato di libera ma equilibrata concorrenza.

Fonte: Decreto Legge 50/2017

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